Page 29 - 行业课题成果集（2020-2021）
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课题成果集
益人也对 ABS 提供优先收购权及流动性支持等增信措施。
构建这种私募基金+股东借款的模式，除了实现对底层资产的控制，与
原始权益人进行风险隔离之外，主要优势在于避税。在类 REITs 产品交易结
构中通过设立项目公司进而交易项目公司股权而非物业资产本身，可以规避
不动产交易带来的所得税、增值税和契税（但原始权益人如果以房产权及对
应的土地使用权出资设立项目公司，因视同销售，所以不能避税）。
类 REITs 交易结构中，原始权益人在法律形式上实现了底层资产的对外
转让，但能否在会计上实现出表即是否应合并类 REITs 中的全部或部分主体
是原始权益人将面临的主要会计处理问题。实务中，原始权益人及会计师应
根据交易的具体情况进行分析判断，详见本报告第四部分三（四）。
第三部分 会计师在资产证券化中的主要工作
会计师基于对自身独立性以及对资产证券化业务的专业胜任能力的评
估，在了解原始权益人或发行人基本情况的基础上，考虑业务承接。若经评
估准备承接此项业务，会计师应当与原始权益人或发行人就服务范围、时间
要求、服务收费、报告的内容以及使用等进行沟通协商，并在协商一致的基
础上签订业务约定书。在资产证券化业务中，会计师执行包括风险评估和实
质性测试，必要时还应执行控制测试。
一、会计师需出具的主要报告
（一）发行阶段
发行阶段，会计师通常需出具如下报告：
1.商定程序报告：会计师执行商定程序的主要目的在于确认入池资产基
础信息的准确性。执行依据为审计准则第 4101 号和业务约定书的要求。
在商定程序开展前期，会计师需要与计划管理人和发行人沟通商定程序
需要核实的具体信息，以及针对这些具体信息会计师拟执行的商定程序。
2.会计处理意见书：对资产证券化交易的会计处理原则的评价，主要是
针对发行人是否合并结构化主体、发行人是否终止确认基础资产出具评论意
见书。
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