Page 28 - 行业课题成果集（2020-2021）
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课题成果集
发展的房地产证券化融资。
截至 2021 年 10 月 31 日，市场已累计发行类 REITs 产品 105 单，总额
达到 1,934.35 亿元，底层物业资产包括写字楼、商场、酒店、物流仓储中心
等。发起人选定若干物业资产作为基础资产，并以专项计划存续期间内物业
资产的运营收入及专项计划处置期内标的资产的处置收益（包括优先收购权
人对标的资产支付的权利对价或以其他方式的处置收入）作为资金来源发行
规模固定且期限较长的资产支持证券。
原始权益人通过资产重组安排，以新设公司或剥离原公司其他资产负债
的形式，将底层物业资产装入项目公司，再以“ABS-私募基金-项目公司（SPV）
-物业资产”的交易结构进行资产证券化交易，其中私募基金以股权+债权的
形式投资项目公司是类 REITs 业务中资金端的主流模式。以已发行的“深创
投 2018-1”为例进行说明。
图 16 “深创投 2018-1”类 REITs 产品交易结构
本例中，安居集团（原始权益人）设立两家项目公司持有标的物业资产，
后委托设立私募基金，并认购全部初始份额。私募基金以“股权+债权”形
式投向项目公司，从而取得项目公司 100%股权，并以项目公司持有的标的
物业资产向基金提供抵押担保。投资人与计划管理人签订《认购协议》委托
其设立资产支持专项计划，并受让原始权益人持有的私募基金全部份额，成
为私募基金的唯一份额持有人，最终实现对项目公司的控制。同时，原始权
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